La succession immobilière nécessite souvent de lourdes procédures qui peuvent durer très longtemps. En absence de testament de la part du défunt, son patrimoine est partagé par ses descendants ainsi que par son époux(se) s’il était marié. Afin d’encadrer la situation, il existe un ensemble de règles concernant l’héritage immobilier à respecter. Il est important alors d’être au courant de la démarche administrative à suivre et de s’y préparer méthodiquement pour procéder de manière organisée.
Plan de l'article
Les droits de succession en immobilier : qu’est-ce que c’est ?
Les droits de successionsont les charges imposées sur les héritiers à la réception de leur héritage. Le montant de cette taxe varie en fonction de :
- la valeur quantitative de l’héritage ;
- le lien de parenté avec le défunt, étant donné que le principe de l’héritage en France se base sur les liens de sang.
Calculer le droit de succession
Le calcul du droit de succession se fait en connaissance de l’actif net taxable, l’actif successoral taxable et l’abattement personnel sur les droits de succession.
Actif net taxable
L’actif net taxable est le montant total à répartir entre les héritiers. Il est calculé en soustrayant le montant passif (somme des dettes) du montant actif (ensemble des biens).
Actif successoral taxable
L’actif net taxable représente votre part de l’héritage, après sa division parmi les héritiers.
Abattement personnel sur les droits de succession
L’abattement personnel décrit une partie de la part d’un héritier exonérée de taxes du gouvernement. Plus le degré de parenté avec le défunt est éloigné, plus le montant de l’abattement est élevé :
- au maximum 100 000 euros pour l’enfant, un père ou une mère ;
- 15 932 € pour un frère ou une sœur ;
- 7 967 € pour un neveu ou une nièce ;
- 1 594 € en l’absence d’un autre abattement.
Cas d’exonération totale des droits de succession
Certains héritiers sont complètement déchargés des droits de succession. Ceci concerne les héritiers suivants :
- le conjoint survivant ou partenaire de pacs ;
- les frères et sœurs du défunt remplissant les conditions d’être célibataires, veufs, ou divorcés, être âgés de plus de 50 ans ou atteints d’un handicap majeur, avoir vécu avec le défunt 5 ans avant le décès.
Abattements et exonérations sur les droits de succession en immobilier
Il est primordial de solliciter un notaire pour fixer correctement la succession immobilière. Après l’évaluation de la valeur du bien et la détermination de l’actif net successoral, le notaire détermine les héritiers éligibles pour ensuite calculer le droit de succession propre à chacun.
Évaluation d’un bien immobilier
Les biens immobiliers d’un héritage sont évalués pour identifier leur “valeur vénale”. Ce chiffre correspond à une estimation du prix de vente en fonction de l’état du marché immobilier actuel. Dans ce calcul interviennent généralement des professionnels de l’immobilier qui sauront déterminer le prix de vente en fonction de l’emplacement et des caractéristiques de construction. Voici une liste des diagnostics obligatoires du bien avant la vente :
- performance énergétique du bien et taux d’émission de gaz à effet de serre ;
- évaluation des risques d’exposition au plomb ;
- rapport des termites ;
- état des installations électriques et de gaz ;
- bilan de risque et de pollution (ERP) ;
- niveau d’exposition à l’amiante ;
- respect de la loi Carrez qui concerne la superficie habitable d’un logement.
Comment le bien peut-il être partagé ?
En l’absence d’époux vivant, la succession de biens immobiliers se fait selon le principe de l’indivision. Ce régime se base sur la transmission collective de la totalité du patrimoine à tous les héritiers. Ces derniers peuvent ensuite choisir de se répartir les parts en suivant une des options possibles. La première option est le partage en parts égales, si les biens immobiliers le permettent. Autrement, les héritiers procèdent à la vente de leurs parts en donnant la priorité d’achat aux autres héritiers.
Comment vendre une maison quand un héritier n’est pas d’accord ?
Il arrive qu’un héritier ne souhaite pas vendre le bien et qu’il faille, dans ce cas-là, recourir à la vente forcée. Ici, le droit de préemption rentre en jeu. Il s’agit d’un droit qui permet à une personne de se porter acquéreur par un prix fixé par la loi, et auquel les héritiers ne peuvent pas s’opposer. Il est possible de négocier le prix d’accès, autrement, l’acheteur dispose d’un délai de 6 mois pour acquérir le bien.
